Tilgungssatz: Der entscheidende Hebel bei der Immobilienfinanzierung
Der Tilgungssatz bestimmt, wie schnell ein Immobiliendarlehen zurückgezahlt wird. Bereits kleine Unterschiede im Tilgungssatz haben dramatische Auswirkungen auf Laufzeit und Gesamtzinskosten. Bei einem Darlehen von 300.000 € und 3,5 % Zins gilt:
- 1 % Tilgung: ca. 450 € Rate, Laufzeit ca. 50 Jahre, Gesamtzinsen über 200.000 €
- 2 % Tilgung: ca. 1.125 € Rate, Laufzeit ca. 31 Jahre, deutlich weniger Zinsen
- 3 % Tilgung: ca. 1.625 € Rate, Laufzeit ca. 24 Jahre, optimale Gesamtkosten
Restschuld nach Zinsbindung: Das unterschätzte Risiko
Am Ende der Zinsbindungsfrist muss die Restschuld zu dann gültigen Marktzinsen anschlussfinanziert werden. Je höher die Restschuld, desto größer das Zinsänderungsrisiko. Bei 1 % Anfangstilgung besteht nach 10 Jahren Zinsbindung noch über 90 % des ursprünglichen Darlehens – bei 3 % Tilgung sind es nur noch ca. 70 %.
Sondertilgung: Früher schuldenfrei
Jede zusätzliche Sondertilgung reduziert direkt die Restschuld und damit die zukünftigen Zinszahlungen. Die meisten Banken erlauben Sondertilgungen von 5 % des ursprünglichen Darlehensbetrags pro Jahr ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Bereits 5.000 € Sondertilgung pro Jahr können die Laufzeit um mehrere Jahre kürzen und erheblich Zinsen sparen.
Welcher Tilgungssatz ist der richtige?
Als Faustregel gilt: Je niedriger der Zinssatz, desto höher sollte die Tilgung gewählt werden, um eine akzeptable Gesamtlaufzeit zu erreichen. Bei historisch niedrigen Zinsen unter 2 % war eine Tilgung von mindestens 3-4 % empfehlenswert. Bei den aktuellen Zinsniveaus um 3-4 % sind 2-3 % Tilgung eine vernünftige Wahl.
Häufig gestellte Fragen
Der jährliche Tilgungsanteil in Prozent des Darlehensbetrags. 2 % bei 300.000 € = 6.000 € Tilgung im ersten Jahr. Mit steigender Tilgung sinkt die Restschuld schneller.
Höhere Rate, aber deutlich kürzere Laufzeit und geringere Gesamtzinsen. Bei 300.000 € und 3,5 % Zins: 1 % Tilgung ≈ 50 Jahre, 3 % Tilgung ≈ 24 Jahre Gesamtlaufzeit.
Der ausstehende Betrag am Ende der Zinsbindungsfrist, der zu dann gültigen Marktzinsen anschlussfinanziert werden muss. Hohe Tilgung = geringe Restschuld = weniger Risiko.
Sondertilgungen reduzieren direkt den Darlehensbetrag und damit alle zukünftigen Zinsen. 5.000 €/Jahr können die Laufzeit um mehrere Jahre kürzen und deutlich Gesamtzinsen sparen.
Mindestens 2 % Anfangstilgung – besser 3 %. Bei niedrigen Zinsen sollte die Tilgung höher sein, um die Gesamtlaufzeit in vernünftigem Rahmen zu halten.