Die drei wichtigsten Darlehensarten im Vergleich
Bei der Finanzierung einer Immobilie oder eines größeren Projekts stehen Ihnen verschiedene Darlehensformen zur Verfügung. Die Wahl der richtigen Form kann Tausende von Euro Unterschied bei den Gesamtkosten ausmachen.
Annuitätendarlehen: Die häufigste Form
Das Annuitätendarlehen ist in Deutschland die bei weitem häufigste Darlehensform, besonders bei Immobilienfinanzierungen. Die monatliche Rate bleibt über die gesamte Laufzeit konstant – das ermöglicht eine einfache Haushaltsplanung.
- Konstante Rate: Gleich hohe Zahlung jeden Monat
- Fallender Zinsanteil: Mit zunehmender Tilgung sinken die Zinsen
- Steigender Tilgungsanteil: Das Darlehen wird schneller abgebaut
- Typischer Tilgungssatz: 1–3 % zu Beginn
Tilgungsdarlehen: Schneller schuldenfrei
Beim Tilgungsdarlehen (auch Abzahlungsdarlehen) wird jeden Monat der gleiche Tilgungsbetrag gezahlt. Die monatliche Rate ist am Anfang am höchsten und sinkt über die Laufzeit, weil die Zinsen auf die sinkende Restschuld immer geringer werden.
- Variable Rate: Sinkt über die Laufzeit
- Konstante Tilgung: Gleicher Tilgungsbetrag jeden Monat
- Niedrigste Gesamtzinsen: Die Restschuld sinkt linear und schnell
- Höhere Anfangsbelastung: Erfordert mehr finanzielle Puffer am Anfang
Endfälliges Darlehen: Nur Zinsen zahlen
Beim endfälligen Darlehen (Bullet Loan) werden während der Laufzeit ausschließlich Zinsen gezahlt. Die gesamte Tilgung erfolgt am Ende der Laufzeit in einer Summe. Dadurch sind die laufenden Raten sehr niedrig, aber die Gesamtzinsen sind am höchsten.
- Niedrige laufende Rate: Nur Zinszahlung monatlich
- Einmalige Rückzahlung: Volles Darlehen am Laufzeitende
- Höchste Gesamtkosten: Zinsen fallen auf den vollen Betrag an
- Einsatzbereich: Investoren, Tilgungsersatzlösungen, Überbrückung
Häufig gestellte Fragen
Annuität: konstante Rate, steigender Tilgungsanteil. Tilgungsdarlehen: konstante Tilgung, sinkende Rate. Tilgungsdarlehen hat niedrigere Gesamtzinsen.
Das Tilgungsdarlehen. Danach folgt das Annuitätendarlehen. Am teuersten ist das endfällige Darlehen, da Zinsen stets auf die volle Restschuld anfallen.
Für Investoren mit paralleler Ansparung (Bausparvertrag, Fonds) oder bei kurzen Überbrückungsfinanzierungen. Steuerliche Optimierung für Vermieter möglich.
Wie viel Prozent des Darlehens im ersten Jahr getilgt wird. Typisch: 1–3 %. Höherer Tilgungssatz = kürzere Laufzeit = weniger Gesamtzinsen.
Rate = Darlehensbetrag × (Zinssatz + Tilgungssatz) / 12. Beispiel: 200.000 € × (3,5 % + 2 %) / 12 = 916,67 €/Monat.