Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf an?
Wer eine Immobilie kauft, zahlt deutlich mehr als den reinen Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten summieren sich je nach Bundesland und Situation auf 7 % bis 15 % des Kaufpreises und müssen in aller Regel aus Eigenkapital finanziert werden.
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein) – die größte Einzelposition
- Notarkosten: Ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises für Beurkundung, Kaufvertrag und Abwicklung
- Grundbuchkosten: Ca. 0,3–0,5 % für die Eigentumsumschreibung und Grundschuldbestellung
- Maklerprovision: Seit 2020 max. 50/50-Teilung; Käuferanteil häufig 3,57 % (inkl. MwSt.)
Bundesland-Vergleich: Wo ist der Hauskauf am günstigsten?
Die Wahl des Bundeslandes beeinflusst die Nebenkosten erheblich. Bei einem Kaufpreis von 350.000 € zahlen Käufer in Bayern nur 12.250 € Grunderwerbsteuer, in NRW hingegen 22.750 € – ein Unterschied von 10.500 €. Über die Gesamtlaufzeit einer Finanzierung kann dies erheblich wirken.
Bundesländer mit niedrigen GrESt-Sätzen: Bayern (3,5 %), Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen (je 5,0 %).
Eigenkapital und Finanzierungsbedarf richtig planen
Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Als Faustregel gilt: Mindestens die Nebenkosten müssen aus Eigenkapital stammen. Empfohlen wird, 20 % der Gesamtkosten als Eigenkapital einzubringen – das verbessert den Zinssatz und reduziert das Ausfallrisiko.
Beispiel bei 350.000 € Kaufpreis in NRW mit Makler: Nebenkosten ca. 40.950 €, Gesamtkosten ca. 393.950 € (mit 3.000 € Umzug). Empfohlenes Eigenkapital (20 %): ca. 78.790 €.
Maklerprovision seit 2020: Was gilt?
Das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten beim Immobilienkauf (seit 23.12.2020) regelt: Wenn der Verkäufer einen Makler beauftragt und der Käufer ebenfalls zahlen soll, darf der Käuferanteil maximal so hoch sein wie der Verkäuferanteil. In der Praxis hat sich die hälftige Teilung von je 3,57 % (= 7,14 % gesamt) etabliert.
Häufig gestellte Fragen
7–15 % je nach Bundesland und Makler. Hauptpositionen: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notarkosten (ca. 1,5 %), Grundbuchkosten (ca. 0,5 %) und Maklerprovision (0–3,57 % für den Käufer).
Bayern mit 3,5 %. Dahinter folgen Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen mit je 5,0 %. Am teuersten: Brandenburg, NRW, Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5 %.
Bei Vermietung ja – als Anschaffungsnebenkosten entweder sofort oder über die AfA. Bei selbst genutzten Immobilien sind Kaufnebenkosten grundsätzlich nicht absetzbar.
Grundsätzlich der Käufer. Dies ist Marktstandard in Deutschland. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und regelt die Eigentumsumschreibung. Kosten: ca. 1,5 % des Kaufpreises.
Mindestens die Nebenkosten (ca. 7–15 % des Kaufpreises) sollten aus Eigenkapital kommen, da Banken diese selten mitfinanzieren. Besser sind 20 % der Gesamtkosten für günstigere Konditionen.