Das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV
Das Ertragswertverfahren ist das Standardverfahren zur Bewertung von Renditeobjekten und Mietimmobilien. Es ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt und berechnet den Wert einer Immobilie auf Basis der nachhaltig erzielbaren Erträge.
Im Gegensatz zum Sachwertverfahren, das auf Herstellungskosten abstellt, spiegelt das Ertragswertverfahren die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit einer Immobilie wider — wie viel ein Investor langfristig aus der Vermietung erwirtschaften kann.
Wie wird der Ertragswert berechnet?
Die Berechnung folgt diesen Schritten:
- Rohertrag: Die jährliche Nettokaltmiete (ohne Nebenkosten)
- Reinertrag: Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis)
- Bodenwertverzinsung: Bodenwert multipliziert mit dem Liegenschaftszinssatz
- Reinertragsanteil Gebäude: Reinertrag minus Bodenwertverzinsung
- Vervielfältiger: Barwertfaktor nach Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer
- Gebäudeertragswert: Reinertragsanteil × Vervielfältiger
- Ertragswert: Gebäudeertragswert + Bodenwert
Liegenschaftszinssatz: Der entscheidende Parameter
Der Liegenschaftszinssatz ist der bedeutendste Einflussfaktor im Ertragswertverfahren. Ein Unterschied von nur einem Prozentpunkt kann den Ertragswert um 10–20 % verändern. Die Zinssätze werden von den kommunalen Gutachterausschüssen auf Basis tatsächlicher Kaufpreise ermittelt und sind öffentlich zugänglich.
Aktuelle Orientierungswerte für Deutschland:
- Mehrfamilienhäuser (MFH): 4–6 %
- Gewerbe- und Büroimmobilien: 6–8 %
- Wohn- und Geschäftshäuser: 4–6 %
- Ein- und Zweifamilienhäuser: 2–3 % (oft Sachwertverfahren)
Kaufpreisfaktor und Rendite: So bewerten Sie Angebote
Neben dem Ertragswert sind Brutto- und Nettomietrendite sowie der Kaufpreisfaktor wichtige Kennzahlen für Kapitalanleger:
- Kaufpreisfaktor < 20: Günstig — hohe Anfangsrendite, aber oft in strukturschwachen Lagen
- Kaufpreisfaktor 20–25: Angemessen — marktüblich in vielen deutschen Mittelstädten
- Kaufpreisfaktor > 25: Teuer — typisch für Großstädte und Top-Lagen mit Wertsteigerungspotenzial
Häufig gestellte Fragen
Standardisiertes Bewertungsverfahren nach ImmoWertV, das auf den nachhaltig erzielbaren Erträgen einer Immobilie basiert. Primär für vermietete Objekte wie Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien.
Marktüblicher Verzinsungsanspruch für das in einer Immobilie gebundene Kapital. Wird von Gutachterausschüssen veröffentlicht. MFH: 4–6 %, Gewerbe: 6–8 %.
Barwertfaktor, der den Reinertragsanteil des Gebäudes auf die Restnutzungsdauer abzinst. Berechnet sich aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer: V = (1 - (1 + i)^(-n)) / i.
Bei vermieteten Immobilien: Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, Wohn- und Geschäftshäuser. Für selbstgenutzte EFH wird meist das Sachwertverfahren verwendet.
20–30 % der Jahreskaltmiete für Verwaltung (3–5 %), Instandhaltung (8–15 %) und Mietausfallwagnis (2–4 %). Ältere oder aufwändigere Objekte liegen eher bei 25–35 %.