Zinsbindungsrechner
Vergleichen Sie verschiedene Zinsbindungsdauern (5, 10, 15, 20, 25 Jahre) fur Ihr Immobiliendarlehen und treffen Sie eine fundierte Entscheidung zwischen gunstigem Zinssatz und Planungssicherheit.
| Zinsbindung | Zinssatz | Monatsrate | Restschuld am Ende | Zinsen in Periode | Gesamtzinsen | Anschlussrate |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,00 % | 1.264,81 € | 266.719,09 € | 42.607,82 € | 243.652,70 € | 1.559,21 € |
| 10 Jahre | 3,50 % | 1.347,13 € | 232.280,63 € | 93.936,71 € | 229.563,92 € | 1.532,95 € |
| 15 Jahre | 3,80 % | 1.397,87 € | 191.566,60 € | 143.183,57 € | 224.298,34 € | 1.514,90 € |
| 20 Jahre (günstigste Gesamtkosten) | 4,00 % | 1.432,25 € | 141.463,18 € | 185.202,19 € | 223.791,39 € | 1.500,44 € |
| 25 Jahre | 4,20 % | 1.467,05 € | 79.270,45 € | 219.385,91 € | 229.871,33 € | 1.495,93 € |
Entscheidungshilfe: Welche Zinsbindung?
- 5–10 Jahre: Niedrigste Rate, aber hohes Anschlussrisiko — geeignet bei geplanter Ablösung oder erwartetem Zinsrückgang
- 10–15 Jahre: Gute Balance aus Sicherheit und Kosten — beliebteste Wahl in Deutschland
- 20–25 Jahre: Maximale Planungssicherheit, höherer Zinssatz — für risikoscheue Kreditnehmer
- Faustregel: Bei flacher Zinsstrukturkurve längere Zinsbindung wählen
Gesamtzinsen (Periode + Anschluss) bei verschiedenen Anschlusszinssätzen und Zinsbindungen
| Anschlusszins / Zinsbindung | 5 J. | 10 J. | 15 J. | 20 J. | 25 J. |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 % | 155.332 € | 170.830 € | 189.743 € | 207.656 € | 225.579 € |
| 4 % | 198.241 € | 199.474 € | 206.676 € | 215.609 € | 227.709 € |
| 5 % | 243.653 € | 229.564 € | 224.298 € | 223.791 € | 229.871 € |
| 6 % | 291.431 € | 261.047 € | 242.596 € | 232.203 € | 232.067 € |
| 7 % | 341.423 € | 293.865 € | 261.551 € | 240.840 € | 234.294 € |
| 8 % | 393.463 € | 327.949 € | 281.145 € | 249.700 € | 236.555 € |
Die Zinsbindung — Kern jeder Immobilienfinanzierung
Die Zinsbindung (auch Sollzinsbindung oder Festzinsperiode) ist der zentrale Parameter jeder deutschen Immobilienfinanzierung. Wahrend der Zinsbindungsperiode ist Ihre monatliche Rate garantiert unverandert — unabhangig davon, ob die EZB den Leitzins anhebt oder senkt.
Nach Ablauf der Zinsbindung muss die Restschuld neu finanziert werden — zu den dann gultige Marktzinsen. Das ist das Zinsanderungsrisiko, das jeder Darlehensnehmer bewusst tragt.
Kurze vs. lange Zinsbindung: Der Trade-off
Banken verlangen fur langere Zinsbindungen einen Zinsaufschlag — das ist die "Versicherungspramie" fur Planungssicherheit. Typisch liegt der Aufschlag fur 15 gegenuber 10 Jahren bei 0,1–0,3 %, fur 20 Jahre bei 0,2–0,5 %.
Die optimale Zinsbindung hangt von der Zinsprognose ab: In Niedrigzinsphasen (wie 2010–2021) empfehlen Experten moglichst lange Zinsbindungen, da das Risiko steigender Zinsen hoch ist. In Hochzinsphasen konnen kurzere Bindungen vorteilhafter sein, wenn mit sinkenden Zinsen zu rechnen ist.
Das 10-Jahres-Kundigungsrecht
Wichtige Regelung: Nach 10 Jahren Laufzeit (nicht Zinsbindung) konnen Sie jedes Festzinsdarlehen mit 6 Monaten Kundigungsfrist kostenlos beenden (§ 489 BGB). Das bedeutet: Eine 15-jahrige Zinsbindung ist nach 10 Jahren effektiv kundigungsfrei — Sie haben maximale Flexibilitat bei nur minimalem Zinsaufschlag gegenuber einer 10-jahrigen Bindung.
Haufig gestellte Fragen
Der Zeitraum, fur den Ihr Darlehenszinssatz fest vereinbart ist. Wahrend dieser Zeit bleibt Ihre Rate konstant. Ubliche Dauern: 5, 10, 15, 20, 25 Jahre.
In Niedrigzinsphasen: moglichst lange Zinsbindung (15–25 Jahre). In Hochzinsphasen: kurzere Bindung, um von kunftigen Zinssenkungen zu profitieren. Denken Sie auch ans 10-Jahres-Kundigungsrecht: Eine 15-jahrige Bindung ist nach 10 Jahren kostenfrei kundigbar.
Typisch 0,1–0,3 % pro 5 weitere Jahre. Der Aufschlag fur 20 vs. 10 Jahre betragt ca. 0,2–0,5 %. Das ist die "Versicherungspramie" fur Planungssicherheit.
Anschlussfinanzierung notig. Starten Sie Verhandlungen 2–3 Jahre vorher. Holen Sie mindestens 3 Angebote ein — Hausbanken bieten oft schlechtere Konditionen, da Sie als "Stammkunde" als weniger wechselwillig gelten.
Vor 10 Jahren: nur gegen VFE, ausser bei Verkauf oder anderen Sonderrechten. Nach 10 Jahren: kostenfrei mit 6 Monaten Kundigungsfrist (§ 489 BGB). Das ist ein wichtiges Schutzrecht fur Darlehensnehmer.