Spekulationssteuer bei Immobilien
Wer eine private Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft und dabei einen Gewinn erzielt, muss diesen als privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG) versteuern. Die Steuer entfällt nach Ablauf der 10-Jahres-Frist oder bei Eigennutzung.
Die zwei Wege zur Steuerfreiheit
- 10-Jahres-Frist: Kauf und Verkauf liegen mehr als 10 Jahre auseinander. Genauer: Kaufvertragsdatum + 10 Jahre muss vor dem Verkaufsdatum liegen.
- Eigennutzung: Die Immobilie wurde im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Kalenderjahren (also insgesamt 3 Kalenderjahre) ausschließlich selbst genutzt.
Berechnung des Veräußerungsgewinns
Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn berechnet sich: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten (Kaufpreis + Nebenkosten) minus Verkaufskosten (Makler, Notar beim Verkauf) plus aufgelaufene AfA (bei Vermietung).
Steueroptimierung durch Timing
Liegt der geplante Verkauf knapp innerhalb der 10-Jahres-Frist? Warten lohnt sich fast immer – selbst wenn Sie dafür 6–12 Monate länger warten. Bei 50.000 € Gewinn und 42 % Steuersatz sparen Sie 21.000 € Steuern durch 1 Jahr Geduld.
Häufige Fragen zur Spekulationssteuer
Ja. Ferienwohnungen, die nicht selbst genutzt werden, unterliegen der normalen 10-Jahres-Frist. Die Eigennutzungs-Ausnahme gilt nur bei echter selbstgenutzter Primärwohnung, nicht für Ferienimmobilien.
Unbebaute Grundstücke unterliegen ebenfalls der 10-Jahres-Spekulationsfrist. Nach Ablauf der Frist ist der Gewinn steuerfrei. Die Eigennutzungs-Ausnahme gilt nicht für Grundstücke ohne Wohnnutzung.
Ja. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften können mit Gewinnen aus demselben Jahr (oder dem Vorjahr durch Verlustrücktrag) verrechnet werden. Kein Ausgleich mit anderen Einkunftsarten möglich.
Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Grundbuchkosten und Maklerprovision beim Kauf erhöhen die Anschaffungskosten und reduzieren damit den steuerpflichtigen Gewinn. Alle Rechnungen aufbewahren!
Ja, es gibt eine Freigrenze von 600 € (nicht Freibetrag). Liegt der Gewinn unter 600 €, ist er vollständig steuerfrei. Liegt er darüber, wird der gesamte Betrag besteuert.
Verwandte Rechner
- AfA-Rechner – Gebäudeabschreibung
- Grunderwerbsteuer-Rechner – Kaufnebenkosten
- Mietrendite-Rechner – Immobilien-Rendite
- Einkommensteuerrechner – Persönlicher Steuersatz