So funktioniert der Mieterhöhungs-Rechner
Der Rechner hat drei Prüftabs. Im Tab Mieterhöhung prüfen berechnen Sie, ob eine konkrete Erhöhung im Rahmen der Kappungsgrenze und Vergleichsmiete liegt. Im Tab Kappungsgrenze ermitteln Sie ausgehend von der Miete vor 3 Jahren das maximale Erhöhungspotenzial. Im Tab Vergleichsmiete prüfen Sie, ob die aktuelle oder geforderte Miete nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Die gesetzliche Grundlage
Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind in § 558 BGB geregelt. Zwei Grenzen müssen gleichzeitig eingehalten werden:
Neue Miete ≤ Ortsübliche Vergleichsmiete × 1,10 (Vergleichsmietengrenze) Neue Miete − Miete vor 3 Jahren ≤ 15 % oder 20 % (Kappungsgrenze)
Beispielrechnung
Herr Meier zahlt aktuell 900 € Kaltmiete. Sein Vermieter fordert 1.050 €. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 960 €.
- Erhöhung absolut: 150 € (+16,7 %)
- Kappungsgrenze (20 % in 3 J.): max. +180 € → eingehalten
- Vergleichsmietengrenze (+10 %): max. 1.056 € → eingehalten
- Ergebnis: Die Erhöhung auf 1.050 € ist vermutlich zulässig
Was bedeutet „angespannter Wohnungsmarkt"?
Gemeinden können per Verordnung Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen (§ 558 Abs. 3 BGB). In diesen Gebieten gilt eine niedrigere Kappungsgrenze von nur 15 % in 3 Jahren. Betroffen sind viele Großstädte wie München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Köln und Düsseldorf sowie deren Umland.
Ankündigungsfristen und Formvorschriften
Eine Mieterhöhung muss folgende formale Anforderungen erfüllen:
- Schriftliche Form (§ 558a BGB)
- Begründung durch Mietspiegel, Sachverständigengutachten, Vergleichswohnungen oder Mietdatenbanken
- Mindestens 15 Monate seit der letzten Mieterhöhung
- Ankündigungsfrist: frühestens im übernächsten Monat nach Ankündigung
Häufige Fragen zur Mieterhöhung
Die Kappungsgrenze begrenzt, wie viel der Vermieter die Miete innerhalb von 3 Jahren erhöhen darf: maximal 20 % (normal) oder 15 % (in angespannten Märkten). Beide Regelungen gelten gleichzeitig mit der Vergleichsmietengrenze.
Sie müssen der Erhöhung schriftlich zustimmen, wenn sie rechtmäßig ist. Stimmen Sie nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Bei einer unzulässigen Erhöhung können Sie widersprechen und brauchen nicht zuzustimmen.
Nein. Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) können zusätzlich zur Vergleichsmietenerhöhung erfolgen. Hier gelten andere Regelungen: max. 8 % p.a. der Modernisierungskosten, gedeckelt auf 3 €/m² Erhöhung in 6 Jahren.
Die ortsübliche Vergleichsmiete entnehmen Sie dem Mietspiegel Ihrer Gemeinde (sofern vorhanden). Alternativ: Mietdatenbank, 3 Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten. Der Vermieter muss seine Begründung im Erhöhungsschreiben angeben.
Widersprechen Sie schriftlich und begründen Sie, warum die Erhöhung unzulässig ist (falsche Berechnung, Kappungsgrenze überschritten, Vergleichsmiete falsch ermittelt). Holen Sie sich Rat beim örtlichen Mieterverein.