Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland kommen zu dem beurkundeten Kaufpreis erhebliche Nebenkosten hinzu. Diese mussen in der Regel aus Eigenkapital finanziert werden und sollten bei der Budgetplanung unbedingt einkalkuliert werden:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein) des Kaufpreises. Fallt sofort bei Unterzeichnung des Kaufvertrags an.
- Notarkosten: Ca. 1,0 % des Kaufpreises. Pflicht fur die Beurkundung des Kaufvertrags. In der GNotKG geregelt.
- Grundbuchgebuhren: Ca. 0,5 % des Kaufpreises. Fur die Eintragung der Auflassungsvormerkung und des Eigentumsrechts.
- Maklercourtage: 0 % (ohne Makler) bis ca. 3,57 % (mit Makler, halbiert nach Bestellerprinzip). Nur wenn ein Makler beteiligt war.
Grunderwerbsteuer: Alle 16 Bundeslaender im Uberblick
| Bundesland | Steuersatz | Bei 300.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € |
| Sachsen-Anhalt, Thuringen, Niedersachsen, Bremen, Rheinland-Pfalz, Baden-Wurttemberg | 5,0 % | 15.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € |
| Sachsen | 5,5 % | 16.500 € |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € |
| Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € |
Der Unterschied zwischen Bayern (3,5 %) und NRW (6,5 %) bei einem 400.000 €-Objekt betragt 12.000 € — allein durch die unterschiedliche Grunderwerbsteuer.
Notarkosten: Was ist inbegriffen?
Der Notar beim Immobilienkauf ist keine optionale Ausgabe — er ist gesetzlich vorgeschrieben. Die Gebuhren nach GNotKG umfassen:
- Beurkundung des Kaufvertrags
- Auflassungsvormerkung im Grundbuch
- Kaufpreisabwicklung uber Notaranderkonto (optional, extra)
- Grundschuldbestellung (bei Finanzierung)
- Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Die Gebuhren betragen zusammen ca. 1,5 % des Kaufpreises und sind fur alle Notare in Deutschland gleich — Verhandeln ist nicht moglich.
Makler: Wann lohnt es sich und was kostet er?
Seit dem Bestellerprinzip (23. Dezember 2020) gilt: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn — und kann maximal 50 % auf den Kaufer umlegen. Typische Provision: 6–7,14 % des Kaufpreises geteilt zwischen Kaufer und Verkaufer. Der Kauferanteil betragt meistens 3,57 % (3 % + 19 % MwSt).
In manchen Regionen (z.B. Hamburg historisch) ubernahm der Verkaufer die volle Provision. Heute muss zumindest 50/50 geteilt werden. Ausnahme: Direktkauf vom privaten Verkaufer (ohne Makler) — dann fallen keine Maklergebuhren an.
Haufige Fragen (FAQ)
Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar (ca. 1 %), Grundbuch (ca. 0,5 %), ggf. Makler (ca. 3,57 %). Insgesamt 5–12 % des Kaufpreises.
Bayern: 3,5 % (gunstigst). Hamburg, Sachsen: 5,5 %. Berlin, Hessen, MV: 6,0 %. Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein: 6,5 % (teuerste). Unser Rechner kennt alle aktuellen Satze.
Das Finanzamt sendet nach dem Kauf einen Steuerbescheid. Die Steuer ist i.d.R. innerhalb eines Monats zu zahlen. Erst danach erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt.
Fur selbstgenutzte Immobilien grundsatzlich nicht. Bei vermieteten Immobilien konnen Nebenkosten auf die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Die Grunderwerbsteuer kann dann als Anschaffungsnebenkosten aktiviert werden.
Technisch moglich, aber selten empfehlenswert: Erhoht den Beleihungsauslauf und damit die Zinsen. Viele Banken bestehen darauf, dass die Nebenkosten aus Eigenkapital gedeckt werden.