Brutto- vs. Nettomietrendite: Der Unterschied
Die Bruttomietrendite ist ein schneller Uberblick, ob eine Immobilie grundsatzlich interessant ist. Sie berechnet sich als Jahreskaltmiete geteilt durch die Gesamtinvestition (Kaufpreis + Nebenkosten) in Prozent.
Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Gesamtinvestition) × 100
Nettomietrendite = ((Jahreskaltmiete – Betriebskosten) / Gesamtinvestition) × 100
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahreskaltmiete
Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Nebenkosten 30.000 €, Jahreskaltmiete 12.000 €:
- Bruttomietrendite: 12.000 / 330.000 × 100 = 3,64 %
- Kaufpreisfaktor: 300.000 / 12.000 = 25 Jahre
- Mit Verwaltung (600 €) + Instandhaltung (1.200 €): Nettomietrendite = 10.200 / 330.000 = 3,09 %
Kaufpreisfaktor: Die wichtigste Kennzahl
Der Kaufpreisfaktor (auch: Vervielfaltiger oder Jahresmieten-Faktor) ist eine der wichtigsten Kennzahlen beim Immobilienkauf als Kapitalanlage:
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite | Einschatzung |
|---|---|---|
| Unter 15 | uber 6,7 % | Sehr attraktiv (Randlagen, strukturschwach) |
| 15–20 | 5,0–6,7 % | Gut, solide Rendite |
| 20–25 | 4,0–5,0 % | Marktublich in vielen Regionen |
| 25–30 | 3,3–4,0 % | Eher B-Lage Grostadtumland |
| 30–40 | 2,5–3,3 % | Gute Lage Grostadtwert, Wertsteigerungsfokus |
| Uber 40 | unter 2,5 % | Toplagen Munchen/Berlin, fast nur Wertsteigerung |
Cashflow-Analyse: Monatlich positiv oder negativ?
Der Cashflow zeigt, ob Sie mit Ihrer Anlageimmobilie monatlich Geld verdienen oder zuschießen mussen. Er ergibt sich aus:
Monatlicher Cashflow = Kaltmiete – Verwaltung/12 – Instandhaltung/12 – Kreditrate
Ein negativer Cashflow ist nicht automatisch schlecht — wenn die Wertsteigerung und steuerliche Vorteile den Verlust uberkompensieren. Fur Einsteiger empfiehlt sich jedoch ein mindestens kostendeckendes Investment.
Haufige Fragen (FAQ)
Bruttomietrendite 4–5 % gilt als solide. In Grostadtlagen (Munchen, Hamburg, Frankfurt) sind 2,5–3,5 % ublich aber durch Wertsteigerung kompensiert. Auf dem Land sind 5–8 % moglich, dafur geringere Wertsteigerung und hoheres Leerstandsrisiko.
Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete / Gesamtinvestition. Nettomietrendite: zieht Betriebskosten, Verwaltung und Instandhaltung ab. Die Nettomietrendite ist aussagekraftiger, aber Bruttomietrendite erlaubt schnellen Vergleich.
Cashflow = Mieteinnahmen – alle laufenden Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Kredit). Ein positiver Cashflow bedeutet: Die Immobilie "zahlt sich selbst" und wirft noch Gewinn ab.
Nicht umlegbare Kosten: Hausverwaltung (50–80 €/Monat), Grundsteuer (variiert), Gebaude-Versicherung, Instandhaltungsrucklage (1–1,5 €/m²/Monat), Steuerberater, Leerstands-Puffer. Umlegbar auf Mieter: Heizung, Wasser, Reinigung etc.
Ca. 1–1,50 € pro m² Wohnflache pro Monat. Bei 80 m²: 960–1.440 €/Jahr. Altbau oder schlecht sanierte Gebäude benotigen mehr, Neubau weniger. Langfristig sind auch Gruntilerneuerungen, Heizungserneuerung etc. einzuplanen.