Kaufen oder Mieten: Die wichtigste Finanzentscheidung
Ob Kaufen oder Mieten fur Sie besser ist, hangt von vielen Faktoren ab — finanzielle und personliche. Der Rechner betrachtet die rein finanziellen Aspekte, doch am Ende spielen auch Lebensstil, Flexibilitat und emotionale Aspekte eine wichtige Rolle.
Grundsatzlich gilt: Je hoher der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis / Jahreskaltmiete), desto langer dauert es, bis sich der Kauf finanziell lohnt. In Munchen mit einem Faktor von 40+ kann das 20–25 Jahre dauern. In einer Mittelstadt mit Faktor 20 bereits nach 10–12 Jahren.
Die entscheidenden Faktoren
- Geplante Wohndauer: Kaufnebenkosten (ca. 10 %) mussen erst "amortisiert" werden. Bei kurzer Wohndauer ist Mieten oft gunstiger.
- Kaufpreis-Miete-Verhaltnis: In Regionen mit hohem Kaufpreisfaktor (uber 30) dauert der Break-even sehr lange.
- Wertsteigerung: Historisch 2–3 % p.a. deutschlandweit, in Grostadtlagen teils hoher. Aber keine Garantie fur die Zukunft.
- Mietanstieg: Steigende Mieten erhohen die relative Attraktivitat des Kaufs uber die Zeit.
- Zinsniveau: Bei hohen Zinsen ist die monatliche Belastung beim Kauf hoher, was die Break-even-Zeit verlangert.
- Opportunitatskosten des Eigenkapitals: Das investierte Eigenkapital konnte auch andersweitig angelegt werden.
Beispielrechnung: 400.000 € Kaufpreis vs. 1.200 € Miete
| Jahr | Kum. Kaufkosten | Kum. Mietkosten | Immobilienwert | Restschuld |
|---|---|---|---|---|
| 5 | ca. 130.000 € | ca. 74.000 € | ca. 441.000 € | ca. 300.000 € |
| 10 | ca. 210.000 € | ca. 154.000 € | ca. 487.000 € | ca. 278.000 € |
| 15 | ca. 290.000 € | ca. 241.000 € | ca. 538.000 € | ca. 252.000 € |
| 20 | ca. 370.000 € | ca. 336.000 € | ca. 594.000 € | ca. 219.000 € |
Voraussetzungen: 400.000 € Kaufpreis, 80.000 € EK, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung, 1.200 € Miete, 2 % Wertsteigerung, 1,5 % Mietanstieg p.a. Die Zahlen sind Naherungswerte.
Haufige Fragen (FAQ)
Wenn Sie mindestens 10–15 Jahre wohnen bleiben, genug Eigenkapital haben (min. 20 %), der Kaufpreisfaktor unter 25 liegt und die monatliche Rate nicht drastisch hoher als die Miete ist. In Toplagen der Grostädte sind auch langere Zeithorizonte notig.
Nein, das ist ein Mythos. Mieten bietet Flexibilitat, diversifizierten Vermogensaufbau und kein Klumpenrisiko. Das Eigenkapital kann in ETFs oder andere Anlagen fließen. Bei kurzer Wohndauer oder hohen Kaufpreisen kann Mieten finanziell uberlegen sein.
Sehr wichtig — aber unsicher. Historisch 2–3 % p.a. in Deutschland. In manchen Grostadtlagen 4–5 %, in strukturschwachen Regionen auch negativ. Rechnen Sie konservativ mit 1,5–2 %, hohe Erwartungen konnen enttauscht werden.
Instandhaltung (1–2 % des Immobilienwerts p.a. langfristig), Grundsteuer, Gebaude-Versicherung, Hausgeld (bei ETW), Renovierungen, eventuelle Sonderumlagen (bei Eigentumergemeinschaft). Diese fehlend in vielen Kaufen-vs-Mieten-Vergleichen.
Mindestens 8–10 Jahre, besser 15+. In den ersten Jahren sind Kaufnebenkosten (10 %), Zinsen und Transaktionskosten hoch. Wer nach 5 Jahren verkauft, macht fast immer Verlust (ohne starke Wertsteigerung).