So funktioniert der Hypothekenrechner
Der Hypothekenrechner berechnet auf Basis von Hypothekensumme, Zinssatz und Laufzeit die monatliche Rate sowie den vollstandigen Tilgungsplan. Wechseln Sie in den Tab "Zinsen vergleichen", um zwei verschiedene Finanzierungsangebote direkt gegenuberszustellen.
Im Tab "Tilgungsplan" konnen Sie zwischen einer Monatsansicht und einer Jahresansicht wechseln. Die Jahresansicht eignet sich fur einen schnellen Uberblick, die Monatsansicht zeigt alle Details der jahrlich fallenden Zinslast.
Die Formel: Annuitatstilgung erklart
Bei einer Hypothek mit Annuitatstilgung bleibt die monatliche Rate uber die gesamte Zinsbindungszeit konstant. Was sich andert, ist die Aufteilung: Anfangs uberwiegt der Zinsanteil, spater steigt der Tilgungsanteil.
Rate = Hypothekensumme × [r × (1 + r)^n] / [(1 + r)^n – 1]
r = Jahreszins / 12 / 100 (monatlicher Zinssatz)
n = Laufzeit in Monaten
Beispiel: 300.000 € bei 3,5 % Zins und 20 Jahren Laufzeit: r = 0,035/12 ≈ 0,00292; n = 240 → Rate ≈ 1.739 €/Monat. Gesamtzinsen: ca. 117.000 €.
Hypothek vs. Grundschuld: Was ist was?
Im deutschen Recht unterscheidet man zwischen Hypothek und Grundschuld:
- Hypothek: Akzessorisch — sie ist an die Forderung gebunden und erlischt automatisch mit Ruckzahlung. Wird in der Praxis kaum noch verwendet.
- Grundschuld: Nicht akzessorisch — sie bleibt nach Tilgung bestehen und kann wiederverwendet werden. Heute das Standard-Sicherungsmittel bei Immobilienkrediten.
In der Umgangssprache wird "Hypothek" haufig als Synonym fur jede Immobilienfinanzierung verwendet. Der Rechner gilt fur beide Formen, da die Zinsrechnung identisch ist.
Beispielrechnung: 300.000 € Hypothek
| Laufzeit | Zinssatz | Rate/Monat | Gesamtzinsen |
|---|---|---|---|
| 20 Jahre | 3,0 % | 1.663 € | ca. 99.000 € |
| 20 Jahre | 3,5 % | 1.739 € | ca. 117.000 € |
| 25 Jahre | 3,5 % | 1.501 € | ca. 150.000 € |
| 30 Jahre | 3,5 % | 1.347 € | ca. 185.000 € |
| 20 Jahre | 4,0 % | 1.818 € | ca. 136.000 € |
Die Tabelle zeigt: Eine langere Laufzeit senkt die monatliche Rate, erhoht aber deutlich die Gesamtzinsen. Eine Erhohung des Zinssatzes von 3,5 auf 4,0 % bei 20 Jahren Laufzeit kostet ca. 19.000 € mehr an Zinsen.
Zinsen vergleichen: Tipps fur den Hypothekenvergleich
Beim Vergleich von Hypothekenangeboten sollten Sie immer auf den Effektivzins achten, nicht nur den Sollzins. Der Effektivzins berucksichtigt alle Kosten und ist gesetzlich vorgeschrieben. Weitere Tipps:
- Vergleichen Sie mindestens 3–5 Angebote von verschiedenen Banken und Vermittlern
- Auch Direktbanken und Online-Plattformen wie ING, DKB oder Dr. Klein bieten oft gunstigere Konditionen
- KfW-Forderkredite konnen den Gesamtzins erheblich senken
- Berucksichtigen Sie Sondertilgungsoptionen und Tilgungssatzwechsel
- Lange Zinsbindung bei niedrigem Zinsniveau schutzt vor kunftigen Erhohungen
Haufige Fragen (FAQ)
Eine Hypothek ist ein durch Grundpfandrecht gesichertes Darlehen fur den Kauf einer Immobilie. Im deutschen Sprachgebrauch werden Hypothek und Grundschuld oft synonym verwendet, obwohl die Grundschuld heute verbreiteter ist da sie flexibler ist.
Hypotheken laufen typischerweise 20 bis 30 Jahre bis zur vollstandigen Ruckzahlung. Die Zinsbindung ist oft kurzer (10–15 Jahre). Nach der Zinsbindung folgt eine Anschlussfinanzierung zu dann marktublichen Konditionen.
Die Zinsbindung ist der Zeitraum der fest vereinbarten Zinsen (z.B. 10 Jahre). Die Gesamtlaufzeit ist bis zur vollstandigen Tilgung (oft 25–35 Jahre). Nach der Zinsbindung: Anschlussfinanzierung zu neuem Zinssatz.
Wahrend der Zinsbindung nur eingeschrankt, ublich sind 5–10 % Sondertilgung p.a. Vollstandige Ruckzahlung moglich gegen Vorfälligkeitsentschadigung. Nach Ablauf der Zinsbindung: kostenlose Kkundigung moglich. Nach 10 Jahren Kreditlaufzeit: 6-monatige Kunstigungsfrist gemaß § 489 BGB.
Der Effektivzins hangt von Bonitat, Beleihungsauslauf, Zinsbindungsdauer und Marktlage ab. Stand 2025/2026 liegen ubliche Effektivzinsen fur 10-jahrige Bindung bei rund 3–4 % je nach Anbieter und Profil. Vergleichen Sie immer den Effektivzins, nicht nur den Sollzins.