Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine Steuer, die beim Kauf oder Erwerb eines Grundstucks bzw. einer Immobilie in Deutschland erhoben wird. Sie wird einmalig beim Kaufabschluss fallig und richtet sich nach dem beurkundeten Kaufpreis.
Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Die Steuer wurde 2006 im Rahmen der Foderalismusreform I von einer Bundessteuer zu einer Landersteuer — seitdem konnen die Bundeslander den Steuersatz selbst bestimmen. Bayern und Hamburg haben ihren ursprunglichen Satz von 3,5 % beibehalten, alle anderen Lander haben erhoht.
Alle Grunderwerbsteuersatze 2026
| Bundesland | Satz | Steuer bei 300.000 € | Steuer bei 500.000 € |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € | 17.500 € |
| Baden-Wurttemberg | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Bremen | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Thuringen | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € | 27.500 € |
| Sachsen | 5,5 % | 16.500 € | 27.500 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
Befreiungen und Ausnahmen
Nicht jeder Immobilienerwerb ist steuerpflichtig. Folgende Ausnahmen existieren:
- Kauf unter 2.500 €: Kleinbetragsgrenze, keine Steuer
- Verwandte in gerader Linie: Kaufe zwischen Eltern und Kindern (und Enkeln) sind befreit
- Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: Befreit
- Erbschaft und Schenkung: Unterliegen der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer, nicht der Grunderwerbsteuer
- Auflosungsaquivalent nach Scheidung: Spezialregelungen fur ubertragung im Zuge einer Scheidung
Achtung: Kaufe zwischen Geschwistern, Onkeln/Tanten und Nichten/Neffen sind nicht befreit und unterliegen der vollen Grunderwerbsteuer.
Haufige Fragen (FAQ)
Bayern mit 3,5 % ist das einzige Bundesland, das den Ursprungssatz beibehalten hat. Bei einem 400.000 €-Kauf zahlen Sie in Bayern 14.000 €, in NRW dagegen 26.000 € — ein Unterschied von 12.000 €.
Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags sendet der Notar eine Anzeige ans Finanzamt. Dieses schickt dann einen Steuerbescheid. Zahlung typischerweise innerhalb von 4 Wochen. Erst danach: Unbedenklichkeitsbescheinigung → Grundbucheintragung moglich.
Ja, durch separate Ausweisung von Inventar oder beweglichen Gegenstanden im Kaufvertrag. Der Kaufpreis fur das Inventar (z.B. Kuche, Mobel) ist nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Finanzamter prufen dies aber genau auf Marktangemessenheit.
Nein. Kaufe zwischen Verwandten in gerader Linie (Eltern → Kinder, Groseltern → Enkel) sind gemaß § 3 GrEStG befreit. Ebenso zwischen Ehepartnern und eingetragenen Lebenspartnern.
Es gibt politische Diskussionen uber eine Reform — insbesondere ein moglicher Freibetrag fur Erstkauffer. Konkrete gesetzliche Anderungen sind Stand 2026 nicht beschlossen. Prufen Sie stets aktuelle Informationen Ihres jeweiligen Bundeslandes.