So ermitteln Sie Ihr Immobilienbudget
Der Immobilien-Budgetrechner hilft Ihnen, realistische finanzielle Grenzen fur Ihren Immobilienkauf zu ermitteln. Drei Fragestellungen werden abgedeckt:
- Maximaler Kaufpreis: Basierend auf Ihrem Haushaltsnettoeinkommen und verfugbarem Eigenkapital berechnet der Rechner den hochstmoglichen Kaufpreis — inklusive Nebenkosten.
- Monatliche Rate: Sie haben ein Wunshobjekt — der Rechner zeigt die Rate und prft ob Ihr Eigenkapital fur alle Nebenkosten ausreicht.
- Eigenkapitalbedarf: Fur einen Zielkaufpreis und gewunschte Eigenkapitalquote zeigt der Rechner, wie viel Eigenkapital Sie benotigen.
Die 35%-Regel: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Banken und Finanzberater empfehlen, dass die monatliche Kreditrate nicht mehr als 35 % des Nettohaushaltseinkommens betragen sollte. Diese Regel stellt sicher, dass genug Puffer fur Lebenshaltungskosten, Rucklagen und unerwartete Ausgaben bleibt.
Max. Monatsrate = Haushaltsnetto × 35 %
Max. Darlehensbetrag = Max. Rate / [(Sollzins + Tilgung) / 100 / 12]
Max. Kaufpreis = Max. Darlehensbetrag + Eigenkapital – Nebenkosten
Beispiel: 5.000 € Netto × 35 % = 1.750 € max. Rate. Bei 3,5 % Zins + 2 % Tilgung: 1.750 / (0,0542/12) = ca. 387.000 € max. Darlehen.
Nebenkosten nach Bundesland
Die Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb variieren erheblich je nach Bundesland, da die Grunderwerbsteuer landerindividuell festgelegt wird:
| Kostenart | Satz | Anmerkung |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 % | Gunstigstes Bundesland |
| Grunderwerbsteuer Berlin / Hessen / MV | 6,0 % | Mittlere Belastung |
| Grunderwerbsteuer NRW / Brandenburg / Saarland / SH | 6,5 % | Hochste Belastung |
| Notar und Grundbucheintragung | ca. 1,5 % | Gesetzlich geregelt |
| Maklercourtage (Kauferanteil) | ca. 3,57 % | Optional, falls Makler |
In Bayern (3,5 % GRST, kein Makler) konnen die Nebenkosten auf ca. 5 % sinken. In NRW mit Makler (6,5 % + 1,5 % + 3,57 %) erreichen sie uber 11 %. Der Unterschied bei einem 400.000 €-Objekt: ca. 25.000 €.
Eigenkapital: Strategie und Sparplan
Wer heute noch kein ausreichendes Eigenkapital hat, kann systematisch sparen. Folgende Anlageformen eignen sich fur den Eigenkapitalaufbau:
- Tagesgeld / Festgeld: Sicher, aktuell 3–4 % Zinsen. Ideal fur Geld, das in 1–3 Jahren benotigt wird.
- ETF-Sparplan: Langfristig hone Renditen moglich (hist. 7–9 % p.a.). Nur fur Horizonte uber 5–7 Jahre empfohlen wegen Schwankungen.
- Bausparvertrag: Langer Zeithorizont, geringe Rendite, aber kunftiger Anspruch auf gunstiges Bauspardarlehen. Staatliche Forderung (Wohnungsbauprämie) moglich.
- Wohnungsbauprämie: Bis zu 70 € jahrlich (Einzelpersonen) bei Einzahlungen in Bausparvertrag.
Haufige Fragen (FAQ)
Faustregel: max. 35 % des Nettohaushaltseinkommens als Monatsrate. Bei 4.000 € Netto = max. 1.400 €/Monat. Damit finanzieren Sie bei 3,5 % Zins, 2 % Tilgung ca. 290.000 € Darlehen.
Je nach Bundesland 5–12 %: Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 %, Notar/Grundbuch ca. 1,5 %, Makler 0–3,57 %. Planen Sie immer mindestens 10 % ein.
Ja, Vollfinanzierungen sind moglich, aber deutlich teurer (0,5–1 % Zinsaufschlag). Viele Banken verlangen zumindest die Nebenkosten aus Eigenkapital. Vollfinanzierungen nur bei sehr stabilen Einkommensverhältnissen.
Erspartes auf Konten, Tagesgeld, Festgeld, Wertpapiere (marktwertig), Lebensversicherungsruckkaufwert, Bausparvertragsguthaben, Schenkungen oder Erbschaften. Auch Eigenleistungen am Bau konnen als "Muskelhypothek" angerechnet werden.
Ein hoherer Tilgungssatz erhoht die Monatsrate, senkt aber die Gesamtzinsen und verkurzt die Laufzeit. Der Budgetrechner zeigt, wie viel Kaufpreis Sie sich bei verschiedenen Tilgungssatzen leisten konnen.