So funktioniert der Baufinanzierungsrechner
Der Baufinanzierungsrechner berechnet auf Basis Ihrer Eingaben die monatliche Annuitat, die Restschuld am Ende der Zinsbindung sowie den kompletten Tilgungsplan. Sie konnen zwischen drei Tabs wechseln:
- Finanzierung berechnen: Geben Sie Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzins, Tilgungssatz, Zinsbindung und optionale Sondertilgungen ein. Der Rechner zeigt Ihnen Monatsrate, Restschuld, Gesamtzinsen und Effektivzins.
- Was kann ich mir leisten? Tragen Sie Ihr Haushaltsnettoeinkommen, die gewunschte maximale Belastungsquote und Ihr Eigenkapital ein. Der Rechner ermittelt Ihren maximalen Kaufpreis.
- Anschlussfinanzierung: Vergleichen Sie Ihren alten Zinssatz mit einem neuen Angebot und sehen Sie, wie sich die Rate und die Gesamtkosten verandern.
Alle Berechnungen erfolgen ausschliesslich lokal in Ihrem Browser. Es werden keine personlichen Daten ubertragen oder gespeichert.
Die Formel: So berechnet sich Ihre Baufinanzierungsrate
Die monatliche Rate bei einer Baufinanzierung basiert auf der Annuitatenformel. Das Wort "Annuitat" kommt vom lateinischen annus (Jahr) und bezeichnet eine gleich bleibende jahrliche Zahlung, die sowohl Zins- als auch Tilgungsanteil enthalt.
Monatsrate = Darlehensbetrag × (Sollzins + Tilgungssatz) / 12 / 100
Alternativ als exakte Annuitatenformel:
Rate = K × [r × (1 + r)^n] / [(1 + r)^n – 1]
wobei K = Darlehensbetrag, r = monatlicher Zinssatz (Jahreszins / 12), n = Laufzeit in Monaten
Der Tilgungsanteil steigt mit der Zeit, wahrend der Zinsanteil sinkt — da die Restschuld monatlich kleiner wird. Diese Eigenschaft macht die Annuitat so planungssicher: Die Rate bleibt uber die gesamte Zinsbindungszeit konstant.
Der Effektivzins ist hoher als der Sollzins und berucksichtigt alle Kosten der Finanzierung (Zinsverrechnungsturnus, Disagio, Bearbeitungsgebuhren). Gesetzlich vorgeschrieben gemaß PAngV fur einen fairen Vergleich verschiedener Angebote.
Beispielrechnung: Immobilie fur 400.000 Euro finanzieren
Angenommen, Sie kaufen eine Wohnung fur 400.000 Euro und bringen 80.000 Euro Eigenkapital (20 %) mit. Der Sollzins betragt 3,5 % p.a., die Anfangstilgung 2 % p.a., Zinsbindung 10 Jahre.
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € |
| Eigenkapital | 80.000 € (20 %) |
| Darlehensbetrag | 320.000 € |
| Sollzins p.a. | 3,50 % |
| Anfangstilgung p.a. | 2,00 % |
| Monatliche Rate | 1.466,67 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | ca. 258.000 € |
| Gezahlte Zinsen (10 Jahre) | ca. 97.000 € |
| Effektivzins p.a. | ca. 3,56 % |
Nach 10 Jahren Zinsbindung mussen Sie eine Anschlussfinanzierung fur die verbleibende Restschuld von rund 258.000 € abschliessen. Wenn das Zinsniveau bis dahin gestiegen ist, erhort sich Ihre monatliche Rate entsprechend.
Mit einer jahrlichen Sondertilgung von 5 % (16.000 €) konnen Sie die Restschuld erheblich reduzieren: Nach 10 Jahren wuren Sie nur noch ca. 192.000 € schulden — 66.000 € weniger als ohne Sondertilgung.
Eigenkapital und Beleihungsauslauf: So viel macht der Unterschied
Der Beleihungsauslauf (LTV = Loan-to-Value) beschreibt das Verhaltnis zwischen Darlehensbetrag und Immobilienwert. Er hat einen erheblichen Einfluss auf den angebotenen Zinssatz:
- LTV unter 60 %: Beste Konditionen — ca. 0,3–0,5 % gunstiger als bei 80 % LTV
- LTV 60–80 %: Gute Konditionen — Standardbereich fur die meisten Kaufer
- LTV 80–90 %: Erhorter Zinssatz von ca. 0,2–0,5 % wegen gestiegenem Bankrisiko
- LTV uber 90 %: Deutlich teurere Konditionen, manche Banken lehnen ab
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und 80.000 € Eigenkapital betragt der LTV 80 %. Mit weiteren 40.000 € Eigenkapital (120.000 € gesamt) sinkt der LTV auf 70 % — das konnte den Zinssatz um 0,2–0,3 % reduzieren und uber 10 Jahre mehrere tausend Euro sparen.
Zinsbindung wahlen: 5, 10, 15 oder 20 Jahre?
Die Wahl der Zinsbindungsdauer ist eine der wichtigsten Entscheidungen bei der Baufinanzierung. Langere Bindung bedeutet mehr Planungssicherheit, aber haufig einen etwas hoheren Zinssatz.
- 5 Jahre: Niedrigster Zinssatz, aber hohes Anschlussfinanzierungsrisiko. Sinnvoll wenn man in 5 Jahren verkaufen oder grossen Teil tilgen will.
- 10 Jahre: Der Klassiker — guter Kompromiss zwischen Zinssatz und Planungssicherheit. Fur die meisten Kaufer optimal.
- 15 Jahre: Empfehlenswert in Niedrigzinsphasen oder wenn die Sicherheit wichtig ist. Zinssatz etwas hoher als bei 10 Jahren.
- 20–25 Jahre: Maximale Sicherheit, ideal fur langfristig planende Eigennutzer. Zinssatz spurbar hoher.
Faustregel: In einem niedrigen Zinsumfeld lohnt sich eine langere Bindung. In einem hohen Zinsumfeld konnen kurzere Bindungen sinnvoller sein, um bei sinkenden Zinsen flexibel zu sein.
Hautige Fragen (FAQ)
Banken empfehlen mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital. Damit decken Sie die Nebenkosten (ca. 10–12 %) und bringen noch ein Polster mit. Mit weniger Eigenkapital steigen Zinssatz und Beleihungsauslauf. Vollfinanzierungen (ohne Eigenkapital) sind moglich, aber deutlich teurer und nur fur sehr stabile Einkommen geeignet.
Der Sollzins ist der vertraglich vereinbarte Zinssatz, zu dem das Darlehen verzinst wird. Der Effektivzins (jahrliche Effektivzins, TAEG) berucksichtigt zusatzlich alle Nebenkosten wie Kontogebuhren, Bearbeitungsgebuhren und den Zinsverrechnungsturnus. Fur den Vergleich verschiedener Angebote ist immer der Effektivzins massgeblich.
Nach der Zinsbindung mussen Sie eine Anschlussfinanzierung abschliessen. Sie haben drei Moglichkeiten: 1) Prolongation bei Ihrer aktuellen Bank (bequem, aber oft teurer), 2) Umschuldung zu einer anderen Bank (aufwendiger, aber oft gunstiger), 3) Forward-Darlehen bereits vor Ablauf abschliessen (Zinsabsicherung gegen Aufschlag). Erhalten Sie mindestens 3 Monate vor Ablauf ein Angebot Ihrer Bank, vergleichen Sie es mit Konkurrenzangeboten.
Mindestens 1 % Anfangstilgung ist gesetzlich moglich, empfohlen werden 2–3 %. Bei 1 % Tilgung und 3,5 % Zins dauert die Vollabzahlung rund 43 Jahre. Bei 3 % verkurzt sich die Laufzeit auf ca. 24 Jahre. Generell gilt: Je niedriger das Zinsniveau, desto hoher sollte die Tilgung sein, damit das Darlehen in vernunftiger Zeit abgezahlt ist.
Ja, Sondertilgungen lohnen sich fast immer — vorausgesetzt der Zinssatz ist hoher als die Rendite einer Alternativanlage. Bei 3,5 % Hypothekenzins und 2 % Tagesgeld ist jede Sondertilgung rentabler als das Parken auf dem Sparkonto. Die meisten Banken erlauben 5–10 % des Darlehensbetrags jahrlich kostenlos. Bei 300.000 € Darlehen sind das 15.000–30.000 € pro Jahr.