AfA: Der wichtigste Steuervorteil für Vermieter
Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ist einer der bedeutsamsten Steuervorteile beim Immobilieninvestment. Durch die jährliche Abschreibung des Gebäudes reduzieren Sie Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen – und damit Ihre Steuerlast erheblich.
Lineare AfA: Das Grundmodell
Für Gebäude gilt die lineare AfA:
- 2 % p.a. / 50 Jahre: Für Gebäude mit Fertigstellung bis 31.12.2022
- 3 % p.a. / 33 Jahre: Für neue Wohngebäude ab 01.01.2023 (§ 7 Abs. 4 EStG)
- Basis: Gebäudewert ohne Grundstücksanteil
Degressive AfA 2023–2029
Eine neue degressive AfA wurde für neue Mietwohngebäude eingeführt. Sie beträgt 5 % des Restbuchwertes p.a. In frühen Jahren ist die Abschreibung höher – ideal für den Investitionshochlauf. Die degressive AfA kann mit 2 % linearer AfA kombiniert oder in diese umgestellt werden.
Beispielrechnung AfA-Steuerersparnis
Kaufpreis 300.000 €, Grundstücksanteil 25 %: Gebäudewert = 225.000 €. Bei 2 % AfA: 4.500 €/Jahr Abschreibung. Bei 42 % Grenzsteuersatz: Steuerersparnis = 1.890 €/Jahr = 157,50 €/Monat.
Häufige Fragen zum AfA-Rechner
Ja. Denkmalschutzgebäude erhalten erhöhte AfA nach § 7i EStG: 9 % p.a. für 8 Jahre, dann 7 % für 4 Jahre (bei vermieteten Objekten, auf Modernisierungskosten). Attraktiv, aber komplex.
Mit Beginn der Vermietung (nicht Kaufdatum). Beim Kauf im Laufe des Jahres wird die AfA anteilig für die verbleibenden Monate berechnet.
Kleinere Reparaturen (unter 4.000 € netto) können sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Größere Modernisierungsmaßnahmen können entweder sofort abgezogen werden (wenn keine wesentliche Verbesserung) oder müssen über die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden.
Methoden: 1) Gutachterausschuss-Wert für Grundstück, 2) Finanzmit Bodenrichtwert, 3) Vereinfachte Formel: Bodenwert / (Bodenwert + Gebäudesachwert). Das BMF hat eine vereinfachte Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung veröffentlicht.
Ja, wenn die Ferienwohnung nachweislich gewerbsmäßig vermietet wird. Bei überwiegender Eigennutzung erkennt das Finanzamt die AfA (und andere Kosten) nur anteilig an.
Verwandte Rechner
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